温哥华独立屋均价暴跌33%,楼市面临严峻考验,政策松绑势在必行

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温哥华独立屋均价暴跌33%，楼市面临严峻考验，政策松绑势在必行

Alfred Cai

自从两年多前加拿大楼市调控从卑诗开始以来，我们见识了各种名目繁多的调控政策手段，去年初的压力测试，伴随着各大银行不断提升贷款门槛，将联邦层面的楼市调控带入高潮，而下半年NDP更是痛下杀手，将大温楼市弄得几乎奄奄一息。

据加拿大《环球邮报》（Global and Mail）最新报道，今天刚出炉的信息显示，二月份温哥华独立屋的平均价格为$2,070,030 万加币，较2017年的十月份高点平均价格$3,080,563 ，足足下跌100万加币有余！十六个月的时间里，这座加拿大房地产最贵的城市里，独立屋均价下跌33%，凸显出大温楼市的低迷。



楼市调控，打着降低金融风险的旗号，理直气壮，然而？

最近关于加拿大家庭债务问题的两份报告令人不安：一是加拿大人债务拖欠率上升，再是加拿大家庭的破产率也在升高。

其中一份是信用评估机构Equifax的最新报告。这份报告称，在去年最后一个季度，加拿大人债务违约率开始上升。就按揭贷款而言，加拿大人90天的拖欠率上升1.5％，不过整体水平仍然不高，只有0.18％左右。而对于非按揭贷款而言，则上涨0.4％至1.07％。



这就很让人费解了。一天到晚在提高门槛，降低风险，为什么全民债务风险反而节节攀升了呢？

笔者很早就断言，央行和大银行就是楼市相关债务危机爆发、金融风险不断上升的一大黑手。楼市一蹶不振成交量大幅萎缩，资金想套现就要蒙受低价割肉的损失，对于债务负担已经非常高的房主而言，无异于致命一击。



我们几个月前就预计，破产潮、拍卖潮的第一浪即将到来。

当然客观原因也是存在的，比如通胀、比如宏观经济萧条、企业裁员，比如利率走高等等，这些因素综合作用，在2018年让加拿大楼市又渡过了忐忑的一年。

现在的情况比较棘手了，央行和大银行能用的手段几乎都已经用尽了，而债务占可支配收入的比重也达到创纪录的高点，看上去就是大家准备一起玩完了。



假设破产潮、拍卖潮爆发力度不大，那么可能对一些局部重灾区（比如普遍收入不高的工人社区等）构成实质性压力，但总体仍有被消化筹码的可能性。因为过去一年的压抑，积累了不少场外的抄底买盘。很有可能一些低价法拍屋被虎视眈眈的买家迅速买走，并不一定对市场造成多大影响。

但问题是不能形成规模效应，量变引起质变，假如破产潮法拍潮连绵不绝，那么市场情绪和信心就会慢慢扭转，进而对楼市产生畏惧心理，这时候恐怕就有一百头牛也拉不回来。央行和大银行将真正见识到什么是系统性金融风险。

我们希望楼市健康稳定，也希望金融市场能够健康繁荣，但这一切都是要有前提条件的。现在债务比重那么高，还不断维持高压下猛药治疗，那么事情的走向很可能出乎大多数人的意料。



2019年楼市的传统时间窗正在慢慢到来，我们希望楼市稳健向好，因为这才符合最广大人民群众的根本利益，而不是某些决策者拍脑袋想出来的堂吉诃德大战风车的场景，尽管加拿大楼市确实没有风车那么抽象可笑。政策松绑，不是可选项，而是必选项。

注︰文中提及产品只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

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