这篇文章或许值5万:严重分化的温哥华房市

在11月的大温地产局月度销售数据报告里有一句话，不很起眼，但却很重要，真的非常重要。大温地产局主席史密斯女士说，“现在的市场中，买房者的需求密集度取决于社区、房型及价位。”（“In today’s market, the intensity of home buyer demand depends on neighbourhood, property type, and price point,” Smith said.）换句话说就是：现在的温哥华房市是一个严重分化的市场，房市的热点和社区、房型以及价格密切相关。

这个情况的房市还真有点就像股市。在熊市的大盘里也有上涨的个股，在牛市的大盘里也有下跌的个股。温哥华的房子也一样。现在的温哥华房市就是一个严重分化的市场。

现在就以独立屋为例看看大温房市的分化情况。虽说最近温哥华的房市在大盘上表现为交易量上涨，市场活跃度上升，房市的价格底部显现，但就具体的细分市场来看，却又有天壤之别。

先看数据。大温地产局上月的独立屋销售情况。

在11月，大温地产局辖区总共有833套独立屋成交。

在这些成交的房子中，150万以下的独立屋有509套，占61%。

150万至200万的房子有149套，占18%。

200万以上的房子有175套，占21%。

而目前大温地产局的独立屋别墅的基准价是141.5万。

小结一下，成交的房子主要集中在低价的独立屋市场里，特别是独立屋基准价附近及以下的房子，低于150万房子的成交数量占到了快三分之二。





再看大温地产局辖区的独立屋的售挂比的情况。

现在大温独立屋的整体上的售挂比是17.2%。

但是低于100万的独立屋的售挂比是31.9%，而且从今年5月开始就一直高于20%。

而高于200万的独立屋的售挂比是7.3%，而且从2017年7月之后就一直低于这个数。

再小结一下，大温低于100万的独立屋是个确定的卖方市场，房子供不应求，价格上涨。而高于200万的独立屋是确定的买方市场，房子供大于求，价格下跌。





估计看到这里，大家也都看出来了。目前市场的热点在入门级的低价房屋上。在温哥华的每一个的细分市场里，总是最低价的入门级房屋最热，他们才是市场的需求热点，也最容易成交。现在大温房市里成交的房子大多都是这样的情况。

造成这种现象的根源，当然还是宏观的房市政策。高价屋尤其是高端的豪宅不管是在交易成本还是持有成本上和从前相比都是大幅增加，居住属性只符合一小部分人的需求，但投资属性越来越差，温哥华的市场虽然不缺钱，但也没人会愿意去白扔钱，在没有回报预期的情况下，高端豪宅供大于求、价格就会往下跌。而低价的房屋，可负担性也好，持有成本低，也是居住的必需品，在当前的情况下，性价比更高，自然受到追捧，供不应求、价格上涨。

现在温哥华房市的价格底部是这些入门级的居住性好的低价房屋托起来的。目前看，这些低价屋的价格是只会涨不会跌了。如果有人非要抬杠说跌，也有可能，那得是再出台特别重大的政策，比如加拿大央行提高利率，再比如高价屋继续猛跌，挤占低价屋的市场份额，那样的情况才会迫使低价屋再往下跌。目前看，这种可能性很小。



最后的重点来了。

对于卖家来说，如果自己的房子是细分市场里的低价入门级房屋，正处于一个供不应求的市场里，那么不妨再等几个月，到明年春天很可能多卖几万。对于买家来说，如果想买的房子是细分市场里的高档房子，正处于一个供大于求的市场里，那么不妨也再多等几个月，到明年春天再买很可能可以多省几万。

因此说这篇文章或许值5万。可以等明年春天来验证一下。

那自己的房子到底是细分市场里的哪种房子？这得需要找一个真正懂房地产市场的人来看看。房地产的市场细分是很有学问的，不是简单的看区域，也不是简单的看价格，等单独写篇文章说说大温房市的大盘、板块和个屋。另外现在的房市主体看起来是个居住市场，房子的居住属性比投资属性更受市场青睐。

房地产是个技术活。

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