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温哥华 Vs. 多伦多:看房价是怎样下跌的

2019-12-28 18:52|发布者: 热点新闻|查看: 6387|评论: 0

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摘要:多伦多和温哥华,一个在东,一个在西。从人口数量上看,一个是加拿大的第一大城市,一个是加拿大的第三大城市。温哥华和多伦多,加拿大房地产的双城记。从房价上看,一个是房价最贵的城市,一个是房价第二贵的城市。 ... ...


多伦多和温哥华,一个在东,一个在西。从人口数量上看,一个是加拿大的第一大城市,一个是加拿大的第三大城市。

温哥华和多伦多,加拿大房地产的双城记。从房价上看,一个是房价最贵的城市,一个是房价第二贵的城市。

温哥华和多伦多,这两个曾经在房价上同起同落、双宿双飞的城市,却在实行了海外买家税和贷款压力测试等政策之后,有点分道扬镳的感觉了。

对比研究一下这两个城市的房价变化情况,看房价在这次房市泡沫之后是如何下跌的,确实有许多值得探讨的信息。

先了解一下这两个城市的基本情况。

从房屋交易量上看,多伦多的房地产大盘要比温哥华的大很多。在几年前加拿大房地产牛市的时候,多伦多的年度房屋成交量是温哥华的2倍左右。这也是因为多伦多在面积和人口数量上都比温哥华大2倍多。据百度百科,大多伦多都市区面积有7125多平方公里,大温哥华都市区面积有2878多平方公里。按2016年人口普查数据,多伦多有592万多人,温哥华有246万多人。

另外,多伦多也是加拿大的工业中心,是个典型的高度工业化的城市。而温哥华的工业化程度要弱很多。温哥华面积狭小,四周发展受限,但优势在于她有得天独厚的依山傍海、气候宜人的自然环境。温哥华的房子更具稀缺性,对于全世界的有钱人也更具吸引力。

再捋一下过去几年主要的房产税务和贷款政策。

2016年8月,温哥华首先实施海外买家税,税率是房价的15%。

2017年1月,温哥华市实施自己的房屋空置税(Empty Homes Tax)。

2017年4月,多伦多也实施海外买家税,税率也是房价的15%。

多伦多版的海外买家税要比温哥华版的宽松一点,就读2年以上的留学生和工作1年以上的外籍员工可以获得退税。温哥华版的海外买家税只有在1年之内获得省提名或者办完移民的情况下才能退税。

2018年1月,联邦的贷款压力测试政策升级,不管首付多少、是否购买贷款保险,申请房贷都必须通过贷款压力测试。

2018年2月,温哥华地区的海外买家税范围扩大至省内主要大城市,并把税率提高到20%,同时还出台1-2%的投机税,豪宅税等政策。

同期,从2017年9月到2018年10月,加拿大国家银行共5次加息,隔夜利率从0.5%升至1.75%。

下面开始对比温哥华和多伦多两地的房价变化情况。

总共对比3个情况。第一是对比温哥华和多伦多两地的综合房屋基准价情况,第二是对比独立屋基准价情况,第三是对比公寓基准价情况。数据采用加拿大房地产协会的房屋基准价(HPI Benchmark Price)数据。网址:https://www.crea.ca/

数据范围是从2005年1月至2019年11月。

对比分析的数据节点选择有最近房市周期里的最高点和最低点,目前的情况,上述税务贷款政策出台的时间节点,整体上的宏观走势等。

(1)综合房屋基准价的对比情况



上图是温哥华和多伦多的综合房屋基准价对比情况。综合房屋基准价综合了所有房屋类型的情况,反映了房市的整体大盘情况。图中显示,温哥华和多伦多这两个地区的综合房屋基准价,自2005年1月开始,中间经历2008年金融危机,到2016年夏天温哥华实施海外税为止,这段时间内,这两个城市的综合房屋基准价是基本上同起同落的,保持了大致相似的曲线形状。

在2008年金融危机前后的时候,温哥华的房价比多伦多的房价要升得更快、更多一些,跌的时候也是跌得更急、更猛一点。这个情况在2012年前后的危机中也是类似的表现。这说明温哥华房市的投资氛围比多伦多的要更浓郁一些,所造成的房产泡沫也就更大一点。

从2016年至2017年,在温哥华和多伦多分别出台海外税之后,这两个地区的房产大盘情况都是掉头急转直下,说明出台的海外税对房市的影响还是非常大的。这也说明,外资或者海外买家对这两地的房价确实有不小的推高作用。

温哥华和多伦多房市大盘变化的分歧出现在2018年5月左右。除了两地在同样承受加拿大央行的不断加息、联邦政府升级的贷款压力测试之外,温哥华还额外承受加码的海外税,投机税,豪宅税等新政策,造成温哥华的大盘在触顶后掉头一路下滑到今年的秋天。目前温哥华的房市大盘只是刚刚触底,现在的综合房屋基准价比最高点下跌约10%,大盘回升还是刚刚开始的漫漫长路。而多伦多的综合房屋基准价在2018年5月之后只是稍微缓慢回落了一点之后就开始了回升之路,截止到上月11月份,大盘已经恢复到了2017年5月海外税出台时的最高点。

(2)独立屋基准价的对比情况



上图是温哥华和多伦多独立屋基准价的变化情况对比图。图中的曲线和第一个图,综合房屋基准价的曲线图,有很多相似的地方。在温哥华和多伦多出台海外税之前,这两个图的曲线形状也表现基本一致。在出台海外税之后,这两个地方的独立屋基准价也都是掉头下滑。

不同的地方也有几个。在2017年,温哥华的独立屋基准价并没象综合房屋基准价那样又回升得超过2016年7月的高点那么多,只回升到超了一点就开始停步不前,而我们知道2017年的时候,是温哥华的公寓和城市屋市场异军突起把大盘拉升。温哥华的独立屋基准价在2019年9月降到最低点。这几个月有缓慢回升,上月的基准价比2017年9月的最高点时下跌约12%。

在2018年之后,多伦多的独立屋基准价曲线形状和综合房屋基准价的情况相似,只是更向下倾斜了一点,平缓了一些。目前多伦多的独立屋基准价还比2017年5月的最高点下跌约6.8%。

(3)公寓基准价的对比情况



上图是温哥华和多伦多公寓基准价的对比情况。这个图和前面的两个图相比,有了明显的区别。区别在出台海外税之后。在出台海外税之前的部分,上图中的曲线形状和前面两个图是基本一致的,只是在2008年金融危机之后的一段时期内,公寓基准价的上涨情况是比较缓和的。

明显的区别之一。海外税对公寓基准价的影响比较微弱,温哥华和多伦多的公寓市场只是稍微停顿了一下,就开始恢复上涨。尤其是温哥华的公寓,在2017年涨幅巨大。

明显的区别之二。温哥华的公寓基准价在2018年6月触顶之后开始一路下滑,这和温哥华的综合房屋基准价及独立屋基准价的情况一致,但多伦多的公寓基准价却始终保持了继续上涨的态势,尤其在2019年这种上涨的情况非常明显。这就造成目前温哥华的公寓基准价比2018年6月的高点下跌9%,而多伦多的公寓基准价却比2018年6月上涨10.6%。

所以,温哥华和多伦多房价的分道扬镳在公寓市场上表现最突出,独立屋市场次之。

初步的总结分析

焦点集中在海外税出台之后。

在出台海外税之前,温哥华和多伦多的房价基本上是同起同落、双宿双飞的。在出台了海外税、央行加息、联邦贷款压力测试等一些列政策之后,温哥华和多伦多的房市情况变得不一样了。为什么会这样呢?最明显的原因大概是以下2个方面。

第一,外部的政策因素。温哥华和多伦多的海外税等政策的力度不一样。在央行加息和贷款压力测试方面,双方是一样的。但多伦多对海外买家实行的是15%的海外税,且退税上留的口子比较大,留学生和外籍员工都有机会退这个税。温哥华海外税的退税口子小,并且税率高,另外温哥华后来还附加上了更多的投机税、空置税、豪宅税等打压政策。

第二,市场本身的因素。因为温哥华和多伦多房市本身的特点,造成对外部影响的的反映程度不同。首先温哥华的房市盘子要比多伦多的小很多,多伦多房市大盘在体量上是温哥华的2倍还多。盘子大、容量就大,对打压政策的吸收能力或抵抗能力就强,而盘子小对房市打压政策的抵抗能力就弱。或许也可以这么说,温哥华因为地方小、气候条件好而使得房子更稀缺,房市的投资属性更好、投资成分要比多伦多房市多。面对这些针对房产投资或投机的打压政策,就表现得更为明显。还有一些其他因素,也可以归到这一类别。比如,温哥华的房价本身就比多伦多高出一大截,可负担性要更差一些,没有足够的刚需阶层可以托起基础的房价。另外还有温哥华和多伦多在人口结构、收入层次、工业化程度等方面的不同,也造成房市对各种税收和贷款政策的反应程度不一样。

或许还有别的想不到的原因。欢迎赐教。

低价房屋变成市场热点

回顾一下前文中多伦多房市在这一波房价回调中的表现。截止到目前,多伦多的房市大盘,综合房屋基准价,已经恢复到之前的高点,但独立屋市场的表现要比大盘差很多,只恢复到之前高点的一半左右,而公寓市场的表现又比大盘好很多,基本上没有下降,只是稍作调整后重返升势直到现在。

这说明,在多伦多房市中,也是低价房屋成为房市热点。公寓就是低价房屋的代表。经过前几年的大幅上涨,温哥华和多伦多的房价已经变得很高了,但该买房的也还得买房。在买房成本和居住成本持续增加的情况下,只有低价的房子才是能负担得起的房子,这也是为什么多伦多的公寓表现突出的原因。如果低价房屋是热点的话,也只能推动房市大盘温和地回升。或者反过来说,大盘的温和回升也正是因为低价房屋作为市场热点在推动的。

从另外一个角度看,在政府出台了这么多的打压房市投资或投机的政策之后,温哥华和多伦多房市的投资性被抑制,目前市场呈现居住性房市的特点,也就是以刚需自住为主体的房屋买卖。有一个比较形象的说法,刚需自住买房对房价是一种缓慢上拱的作用,而房产投资投机则是对房价一种快速提拉的影响。当然这个说法可能并不准确,因为房产的投资属性和居住属性是合二为一的,很难分得开。只是某个市场阶段,某种属性在房市里表现得更为明显一些。

最后,这是一个严重分化的市场。这一点很重要。在这么多纷繁复杂的房市政策影响下,不同细分市场里的房价情况,表现更是大相径庭。在表现混乱的市场里,买家和卖家都必须得睁大眼睛。具体请参见这篇文章:“这篇文章或许值5万:严重分化的温哥华房市”。

人的行为来自于人的认知。

警惕那些故意说瞎话的人,他们想割智商的韭菜。

敬畏市场。努力学习。

随后推出本文的续篇:

“温哥华 Vs 多伦多:漫长的房价复苏之路”。

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