加拿大2019年的房地产市场预测（一）
市场调解
经济学理论以为，为了修正过热的地产市场，销量和代价必须降落10％。这个理论似乎就发生在2918年的加拿大房地产市场，加拿大的住房市场有些焦急地进入新的一年。在2018年，上半年贩卖运动令人沮丧迟钝，下半年天下贩卖运动有所回升，月度运动程度仍低于2014年初至2017年年的月度程度年末。对于大多数观察家来说，加拿大的房地产市场好像在2018年履历了一次调解。
在新的一年里，加拿大住房市场的全部部门是否会继承“下行”？大概在履历了几年的低迷增长之后，实现了“软着陆”？照旧更糟糕的猜测2019年的市场会崩盘呢？
在新的一年里各人应该看到一下三点。
1）经济学家和分析师不再对市场灰心了
早在2015年，穆迪分析（Moody’s Analytics ）的经济学家Paul Matsiras就说：加拿大的多伦多和温哥华的房价通胀率居天下前线。 他和《Economist（经济学人）》杂志的编辑们一起对加拿大高估的房地产市场发出告诫。
颠末几年后， 在最新的穆迪分析（Moody’s Analytics ）陈诉中，分析主管Andres Carbacho-Burgos分析说：“加拿大的住房市场好像已经稳固下来。”
Carbacho-Burgos指出，自2016年中期以来，加拿大各级当局都出台了干预了房地产市场的政策，以减缓房地产市场的过热和飙升。 这些步伐都见效了。 如今的担心是，这些“稳固住房负担本领和抵押贷款质量的步伐大概证实过于强盛，不但大概导致房价调解，还大概导致贩卖额降落，并大概导致人们拥有房屋全部权的数目淘汰。”
Carbacho-Burgos说：形势确着实2018年上半年的环境很糟糕，但7月和8月的贩卖数据表明房屋贩卖和房价开始增长反弹，“但如今还不容乐观。”
均匀而言，加拿大的房地产市场处于供求均衡状态。根据加拿大抵押贷款专业人士首席经济学家Will Dunning的说法，10月份贩卖额与新上市比率（“SNLR”）为54％，略高于52％的平衡市场的门槛 ，阐明市场供需平衡。
根据Carbacho-Burgos的说法，自2016年中期以来政策干预对克制加拿大房地产市场的过热是有用的，因此：
坚信2019年没有更严峻的房价调解。
家庭收入中位数的增长，将很有大概在将来几年内跟上乃至凌驾房价的增长，从而进步可负担性。这对于初次购房者来说这是一个好消息。
没有显着的房价下跌，将制止抵押贷款债务危急。
2）除非发生庞大经济劫难，否则利率将会攀升
加拿大央行的重要目的是制止通货膨胀。 次要目的是维持加元相对于美元的代价。 因此，险些全部人都以为：加拿大央行将继承收紧2019年至2020年的短期利率。
固然任何加拿大央行的利率变革，都会对抵押贷款利率产生直接的和即时的影响，但对其他经济体的影响是滞后的。可以说，五年期抵押贷款利率现在为4.4％ ，这险些比2017年中期的3.6％ 利率高出整整一个百分点，以是抵押贷款利率上升的空间更大。根据穆迪的分析基准猜测，抵押贷款利率将继承上升“直到2020年底到达约6％的程度。”
Carbacho-Burgos说：固然，假如加拿大经济继承推动大概更糟糕的是基于某些变乱，而发生打击 。大概会制止加息，将终极的加息推迟到2020年以后。更糟糕的是，充足大的经济打击大概会再次拉低利率。 根据穆迪分析的估计，一个风雨飘摇的加拿大经济大概意味着2020年利率降落至3.5％。另一方面，假如我们履历非常强劲的经济增长，加拿大央行的紧缩政策大概导致抵押贷款利率在2020年末上升至略高于6.6％的程度。
3）用GDP和就业来相识市场
不要通过销量和房价来相识加拿大的房地产市场，而应该思量通过相识国家的GDP和就业趋势来明白加拿大的房地产市场的动向。 大概并不令人高兴，但他们肯定能让你更深入相识房地产市场大概会发生什么。
为什么？ 由于有安全，安全就业的人喜好做出大决定，好比完婚，生孩子，养小狗或买房子。 假如经济增长，那么人们和企业有钱，这将转化为消耗者和贸易投资。 好比买房子。 显然，另一个值得关注的紧张关注点是国家的就业率。 假如赋闲率上升，则意味着企业正在缩减，消耗者也会担心。 这对全部行业都倒霉，包罗房地产行业。 因此，在公道范围内，高就业率（或低赋闲率）是好的。
那么加拿大的情况怎样呢？ 根据国际钱币基金构造的数据，2017年加拿大的现实国内生产总值增长了3％，是当年G7经济体中增长率最高的国家。 可悲的是，这种增长并非出口或贸易投资，而是私家消耗（加拿大人购买东西，包罗房屋）。 2018年的现实GDP增长预计将降落至2.1％，预计在2019年再次略微降落至2％。
这是每个人都关心的题目，不但仅是房主和那些以房地产为生的业内人士。
自2014年石油代价暴跌以来，加拿大的资源部分题目不停令人担心。固然，我们的经济仍旧在增长，但关键是增长速率过于迟钝，特殊是在一个依靠资源出口的国家。 加拿大统计局表现，我们经济总量的五分之一依靠石油和其他天然资源的出口，资源部分直接为加拿大的国内生产总值贡献了15％，提供了近100万个直接就业岗位和别的90万个间接就业岗位（由于工人用工资购买） 房屋，汽车，外出用饭，寄钱回家买消耗品。 究竟证实，在2014年石油代价暴跌之后，估计从国家的团体经济中剔除了500亿美元收入。
根据加拿大统计局的劳动力观察（“LFS”），就业增长充其量只是不温不火。 停止2018年10月尾的最新数据表现，天下的就业增长率仅为1.1％。 这比生齿增长率1.4％还慢。
那么，GDP增长放缓，就业增长率低迷，2019年看起来环境大概不会太好。但荣幸的是，另有一些亮点。 美国的预期减税和当局付出增长，这将有助于支持对加拿大出口的需求。这确实是个好消息。 假如我们可以或许继承增长经济，那么就业增长也将随之而来，消耗者付出也将云云，特殊是对房屋等高代价资产而言更是云云。
观点
房地产市场是周期性的。 如今，我们比以往任何时间都知道这一点 ，房地产市场到达顶峰后，进入调解期，而且如今正是调解期（或已颠末了调解期，取决于你的观点）这一究竟不应该令人震动。 由于投资者对某项资产过于乐观而且疯狂购买该资产，因此发生了调解。 泡沫运动推高了代价，创造了更多的狂热和乐观。 此时，与现实代价相比，资产的代价有些不成比例地高。 有些人意识到这一点并退出。 这大概促使抛售 ，当投资者变得高度敏感，并通过出售他们的资产对潜伏的坏消息做出反应时。 这会导致代价下跌或调解。
