温哥华房市:“量价齐升”的背后

8月5日大温地产局发布7月份的房市数据报告。在很多媒体上，我们能够看到的关键字是“量价齐升”，给人的感觉好像是房地产的牛市又要开始了。实际上，地产局的数据报告标题则相对含蓄一些：“大温房市夏季成交量稳步增长。”（Metro Vancouver housing market sees steady summer activity）

具体关键数据如下。

交易量方面。大温房地产在7月份的总成交量是3128，比去年7月同比上涨22.3%，比6月份环比上涨28%。同时，这个月度成交量比过去10年中7月份成交量的均值高出9.4%。

售挂比方面。截至7月底，大温房地产的综合售挂比是25.9%。按房屋类型，独立屋的售挂比是25.1%，联排城市屋的售挂比是31.1%，公寓的售挂比是24.7%。这意味着，总体上大温房地产正进入一个卖方市场。

价格方面。大温房地产7月份的综合房屋基准价是$1,031,400元，比去年7月份同比上涨4.5%，比6月份环比上涨0.6%。按房屋类型，独立屋基准价同比上涨5%、环比上涨0.9%，联排城市屋基准价同比上涨3.7%、环比上涨0.9%，而公寓基准价同比上涨4.2%，环比上涨0.3%。独立屋涨的最好，城市屋次之，公寓最差。

从上面数据来看，大温房地产7月份也确实是“量价齐升”。

但是，对于7月份市场如此异常火爆的背后原因，大温地产局的数据报告里也有一个非常关键的词语：“（买卖需求）压抑后置的行为”（Pent up activity）。也就是说，7月份异常高扬的成交量是因为常规的春季行情被疫情打断，本来应该在春季发生的买卖需求被迫延迟后置到夏季发生了。

究竟是不是这样的情况？我们看以下图表。



一般来说，大温房地产的季节性特征明显，每年上半年会有一个春期行情，房地产成交量会从1月份开始，逐渐增多，保持一个月度成交量上涨的趋势延续到5、6月份。实际上，自去年下半年开始，大温房地产已逐步进入一个复苏回升的通道。在今年1至3月份，大温房地产的成交量相比去年同期的情况一直表现不错。但3月份疫情的发生，让整个社会经济活动，包括房地产，瞬间进入一个几乎停顿状态。房地产的成交量也随之瞬间冰冻。如上图所示，受疫情影响，房地产的成交量从3月份的高点突然掉头直下、跌入4月份的谷底。然后慢慢地，随着疫情的缓解，人们也开始有所适应，市场才又开始变得活跃，交易量又开始回升，直到目前7月份的成交量高点。同期伴随的是，地产局在3月中旬开始建议暂停Open House销售活动，直到7月初才又取消Open House限制。

再来看2020年和2019年具体月度成交量的同期比较。



从成交量上来说，2019年是表现非常差的年份。特别是2018年7月到2019年6月的这12个月，成交量是过去10年的最低点。如上图表所示，2020年的前3个月，每个月的成交量和2019年的同期相比，都保持了40%以上的增长率。而在3月份疫情发生之后，这种同比增长的趋势被疫情突然打断，4月份和5月份的成交量同比2019年同期一下子反转成同比下跌40%左右。这种情况在6月份开始缓解，6、7月份的成交量和2019年同期相比又变为增长，但增长比率还是低于前3个月的势头。

这样的结果就是，疫情发生之前，2020年第一季度的成交量同比2019年第一季度是增长45%，而到了第二季度则变成同比下跌23%。尽管6月份开始成交量又恢复同比增长，7月份的成交量也是创纪录的高，今年前7个月的总成交量也仅仅比最差的2019年前7个月增长8%而已。

由此可见，疫情对大温房地产的影响还是非常大的。大温房地产7月份的成交量表现优异也确实是春季买卖需求被疫情压抑后置的结果。而且，目前这个成交量的表现也还是没有恢复到疫情之前的态势。7月份成交量的同比增长率（23%）还是低于疫情之前、今年第一季度的同比增长率（40%以上）。

所以，对于当前房市的发展，还是应该保持谨慎的态度。

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