温哥华房市正站在牛市的边缘

本文的副标题是：温哥华房市的“牛熊分界线”。

温哥华房市的成交量在8月份延续了7月份的火热行情。截止到昨天（23日），8月的成交量已经达到2157， 尽管对于这个月最后的成交量能不能超过7月份（3144）还有一点儿疑虑，但看起来突破3000已经毫无疑问。

对于温哥华房市来说，3000这个数字在成交量上是个很重要的分界线，几乎可以当作辨别熊市或牛市的依据。

成交量是房地产市场中的一个重要参数。成交量的多少反映了房市交易的活跃程度。成交量高涨，说明有大量买家入场，大部分人对房市前景看多，这是牛市的特征。成交量低迷，说明市场观望情绪严重，很多人对房市前景看空，这也是熊市的特征。因此，通过观察成交量，可以了解房市的牛熊状况。

虽然成交量很重要，但是各种媒体里有关房市成交量的信息却很混乱。地产局每个月的市场数据报告里也有很多和成交量有关的数据，还有环比、同比、十年平均值等等的概念，让人看得眼花缭乱，最后也分辨不出现在的房市到底是个牛市还是熊市？

怎样才能简单明确地来辨别温哥华房市的大局势？我有一个小办法。我自己的原创。如果你之前见过别人也这样做过，请一定告诉我。

这个办法就是不去管那些成交量的相对比值情况，只看成交量的本身，就是只看月度成交量的绝对数值。

当然，这也需要有一个参考值。

这个参考值就是“3000”。

为什么选择3000呢？具体理论依据以后再总结。但直觉和经验显示这个数字比较重要，在市场活跃度方面具有挺大的参考价值，可以用来简单地判断房市的牛熊状态。

具体做法就是把月度成交量3000作为一个参照值，来看一下月度成交量能不能超过3000？并观察那些成交量能够超过3000以上的月份。

看以下数据图片。



上图是大温地产局数据库里的过去10年间的月度成交量折线图。沿成交量3000这个数值点画一道蓝色横线。横线以上的数据点代表成交量达到3000的月份，横线以下是成交量不到3000的月份。这个蓝色的横线就是温哥华房市的“牛熊分界线”。

在蓝色横线上方的部分就是温哥华房市的牛市。

在蓝色横线下方的部分就是温哥华房市的熊市。

对于房市牛或熊的程度，则可以进一步看在横线上方或下方的月份的个数。也可以看折线图下方的区域面积。个数越多或者面积越大，表明市场越牛。反之则越熊。

现在来检验一下这个办法。

从上面的图片里看出，温哥华房市比较火热的年份是2014年到2017年。在这几年里，月度成交量超过3000的月份最多。其中2015年里月度成交量过3000的月份有10个，是最火的一年，只有1月和12月的成交量低于3000。从2016年到2017年在成交量上来说也不差，每年里都有6个月的成交量超过3000。可以说，这几年是温哥华房市的大牛市。而2014年就是这个牛市的开始，这一年里有5个月份的成交量超过3000。

而从2018年到2019年，温哥华的房市则一直低迷不振，是个大熊市。在这两年里，月度成交量上3000的月份一个也没有。

如果顺着时间轴再往前看，2012年和2013年也是温哥华房市低迷的时期，也是个熊市，这两年里，月度成交量过3000的月份也都是0个。而2010和2011年算是个小牛市，这两年里月度成交量够3000的月份分别有3个和5个。

再回到现在，那么今年的情况呢？7月份的成交量已经突破了3000。8月份的成交量估计也能超过3000，将成为今年第二个成交量过3000的月份。但是后面呢？前期疫情积压的刚需释放完成之后，还会不会有后续的需求动力？今年秋天还会有几个月份的成交量能够突破3000？这些将会是确认今年房市牛熊状况的关键。

但是，现在可以确认的是：温哥华房市正站在牛市的边缘。

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