加拿大房产投资如何计算出租房投资回报率

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来源：加拿大房产投资



加拿大曾连续四年被联合国评为 “世界上最适宜居住的国家”，政治清明，社会安定，法制健全，生活幸福，在世界上的形象和平友好，投资比较安全。

加拿大关于投资房地产的政策优惠，贷款利率比其它欧美国家低；投资风险较小。作为国际性大都市，房地产价格较低，房产上涨空间大，因此吸引了大批中国投资者前往。


加拿大房产投资如何获利？


在加拿大投资地产，准确地计算投资回报率，是我们决定是否要投资房地产，以及如何选择投资类物业的最关键问题。那么到底该怎样计算呢，今天我们一起来分析下：

简单地说，投资回报率是指投资所产生的收益与投入本金的比例。


多伦多Bay街上的一处公寓楼，一个卧室加一个阳光房，售价41万，市场租金2200每月，每月管理费514，每月地税174元，买这样一个单元作为投资房，投资收益会是多少呢？

如果用现金一次付清，买断这个单元，

年收入是2200x12=26400，

每年的支出为(514+174)x12=8256，

第一年的收入为：

(26400-8256)/410,000=4.425%。

在多伦多即使没有贷款，或贷款全部付清了，投资公寓的回报率也不会超过4.5%，还需要承担昂贵的交易费用，管理租客，承担空置风险，进行必要的房屋维修，那么投资地产将是一项得不偿失的投资。

贷款投资多伦多公寓，投资回报率能够达到7%以上。

2010年以来，投资类房产的按揭贷款政策始终没有变过，依然是最低首付20%。

如果投资人首付20%，即8.2万，

房产交割费用8000元，即，投资总成本9万元；

5年固定利率2.99%，

30年还款期，贷款金额328,000，月供1,378，

第一年

第一年总支出：贷款本息合计16,534，(其中本金6,880，利息9,653)，地税2,090，管理费6,168，支出总额24,792，第一年总收入26,400，正现金流1,608。

由于是正现金流，因此，可以理解为，房东所支付的贷款利息，地税和大楼管理费等全部费用都是租客负担的。

投资人9万元投资的当年收益为，房产权益增加，即，贷款本金部分6,880，加上现金收入1,608，总收益为8,488，总投资9万元的情况下，第一年收益率(Return On Investment /ROI)8,488/90,000=9.4%。

第二年

第二年，月供不变，租金、管理费、地税不涨，总支出还是24,792，总收入也不变，但利息为9,446，本金是7088。

第二年的收益率(ROI) 7,088+1,608/90,000=9.66%。

以此类推，5年贷款合同期结束时，共偿还贷款本金36,539，同时，现金收入8,040，累计44,579，收回成本近50%。



很多人在计算收益率时没有考虑租客为房东偿还的贷款本金，而贷款本金正是房屋净值增加的部分，在申报投资收益时，贷款本金部分不属于费用支出，属于收入，不能抵税。

从上面了例子可以看出，贷款比例越大，投资回报率越高，但现金流也越低。还清贷款时，现金流情况最好，但投资回报率最低。

20%首付的情况下，在多伦多市中心的公寓投资，按照现在的贷款利率，年投资回报率可以达到8-9%；北约克或其他地方公寓楼的投资回报率在7%-8%。这样的投资回报率，是值得一试的。





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