加拿大税务规划那些事

恒通北美家族办公室一直服务于中国和加拿大家庭的资产配置、财富传承和税务规划。我们在和客户沟通的过程中发现有些朋友对加拿大税务规划并不是太了解。

最近和一个在大会计师事务所工作的税务会计师朋友探讨的时候才知道我们华人在税务方面真的有很多误区，他帮助很多华人朋友从税务规划到应对税务局查税，积累了大量的经验，整理出一些心得，写下了“税务规划那些事”这个系列文章，我们把他的文章修订好了在恒通公众号做一个系列的发布，和大家一起分享，让更多的华人朋友可以更深入的了解“加拿大税务那些事”。

前言

一直想写一些东西，分享一些税务规划和应对税务局审计上的心得，但是总是在工作，出差，教课中奔波，从来没有什么时间能够沉淀下来，好好写一些东西；其实想写的很多，先挑出几个最常见的问题和大家讨论。人们总是说时间就是海绵，挤一挤就会出来，凭借着这个思路， 挤出一篇又一篇的文章，请大家分享。

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卖房子不交税是个技术活：主住宅豁免

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第一章

大家都知道加拿大是个重税国家，想挣钱不交税在加拿大是基本不可能的；但是加拿大税法里恰恰有一个关于主要居住房产增值部分免税的税务优惠可谓是普惠大众，那就是非常有名的主住宅豁免 (principal residence exemption)。
传统华人的投资理念就是有了余钱就买房子置地，所以自然要充分利用这个税务优惠，不管符合不符合，先用了再说；这也就是为什么当加拿大税务局开始对于房地产买卖进行审计的时候，华人高端家庭哀鸿一片，如果没有合理的规划，基本上被税务局盯上的都要脱一层皮。
其实加拿大税法里对于主住宅豁免是有明确要求的，并不是咱们自己拍脑袋就可以决定可否享受这个税务优惠；咱们在这篇文章里会仔细的讨论税法是如何要求的，税务局是怎么审计的，再一起分享两个典型的税务案例，最后汇总一下高端家庭可以如何合理合法的规划。


首先，在加拿大税法第54条里，主住宅的定义是住宅房产（独立屋，公寓或者类似的产权），并不包括商业房地产（写字楼或者商铺）。
第二点，这个住宅房产必须是税务居民拥有的，非税务居民是没有主住宅豁免的税务优惠（如何判定纳税人是税务居民还是非税务居民，请看你是交税啊还是不交税呀：税务居民和非税务居民第一章）。
第三点这个房产必须是纳税人（或者是纳税人的伴侣，孩子或者前伴侣）常住的房产。关于如何定义常住(Ordinarily inhabited)，税法里没有确切的定义，也没要求纳税人一年365天必须每天都在这个房产里住。税务局自己也承认即使纳税人在房产里居住很短的时间，此房产也可以被认定为主住宅，增值部分免税；但是前提是拥有此房产一定是以居住为目的，不是以盈利为目的。在最后两章咱们会分析两个税务案例，大家可以看到购买房产的目的和相关的证据在法官的判决中是非常重要的因素。以前江湖上的郎中经常有这样的说法: 房子只要住满了一年就是主住宅，增值部分免税，不管啥目的；很多高端家庭根据这个说法操作，后来买卖房产被税务局认定为以盈利为目的，补税外加罚款和利息，被罚的惨不忍睹，真是庸医误人，害死人不偿命。
最后, 第四点纳税人还要指定 (Designate) 这个房产做为其主要居住场所，申报在出售房产那一年的税表上，当年的豁免如果在一个房产上用了，就不能再在其他房产上使用了。这个事情也是说来话长，在2016年以前税务局是不需要纳税人申报免税的主住宅买卖的，但是温哥华的房地产市场在2013年到2016年非常的火爆，房子的价格每天都在涨，大量的房产交易房主都以主住宅豁免的理由来不申报不交税，当时的BC省自由党政府迫于舆论的压力开始征收海外买家税。


其实在我们做税务规划的团队来看，2016年出台的海外买家税就是一个笑话，东拼西凑的法案，各种漏洞百出，妥妥的是为了安抚买不起房子的本地省民的政治手段，可是普通老百姓不懂呀，加拿大近代历史上第一次在房地产政策上出台了限制海外买家的法案，这谁见过呀？所以温哥华房地产市场应声而倒，在2016年被重创。


在这里多说一句，2020年到2021年温哥华房地产市场一年价格飙涨30%，到了一房难求的地步，最有意思的是因为新冠的原因，基本没有海外买家（人都过不来，哪里还会在温哥华买房子呀）当年就是新民主党跳脚蹦高的骂大街，说温哥华的房价都是让海外买家炒起来的，矛头直指从中国来的投资抬高了温哥华的房价，必须要打击，否则就是当时的自由党省政府故意纵容，和外人一起坑本地老百姓。现在自己上台执政了，房价疯涨，当年说的话就不算话了！
历史证明，在温哥华买房子的绝大部分都是本地人，房价的上涨也是本地市场的供需规律，BC省的老百姓要明白只靠收税发福利的政党是不靠谱，过日子还是要找会发展经济懂民生的党来执政。
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