温哥华20年涨500%! 加拿大房产市场太火原来全靠这件事! 美国人看不下去了!

加拿大房市健康吗？

加拿大的房价一直都在稳步上涨，这对任何人，尤其是购房者来说已经好像是理所应当的事。

但是最近，一位美国经济学家警告称，加拿大火热的房产市场可能不会太久，预计清算会很快到来。



在过去的20年里，加拿大全国房价平均上涨了375%，多伦多和温哥华两大热门市场的房价则分别上涨了450%和490%。

根据加拿大房地产协会（Canadian Real Estate Association）的数据，加拿大一套房子的平均价格是686,650加元。在安大略省，这一数字跃升至887,290加元，在BC省，平均价格则高达913,471加元。

由于难以负担大城市或都市区飙升的房价，很多购房者只能将注意力放在远郊小城市，加之新冠疫情的影响：更多公司采取在家上班的工作安排，员工们也会考虑到人口较少的社区生活，这导致加拿大较小的房地产市场也出现跟涨的情况。



现在，加拿大的房价涨幅已经远高于世界上任何一个发达国家，因此还出现了一个新的经济术语来描述这种市场：“住房通胀”（shelter inflation）。

然而，令美国专家，全球金融服务机构麦格理集团（Macquarie Group）北美战略与经济部门负责人戴维•多伊尔（David Doyle）感到担忧的是，加拿大的房价正在增大和其他现实问题（如收入和人们未来几年支付高价住房的能力）之间的脱节程度。



“价格完全脱离了基本面，”多伊尔说。

虽然技术层面上，加拿大房市火爆的主要原因是这两年疫情造成的低利率，低借贷成本减轻了大额抵押贷款支付的负担，但是多伊尔认为，加拿大人有一种普遍的乐观心态在起作用，那就是加拿大房价只会朝上涨这一个方向上走。

这一点在比较加拿大和美国的实际房价和实际收入时得到了最好的说明。

根据多伊尔的研究，加拿大和美国的收入和房价在20世纪70年代之后的几十年里一直保持着几乎相同的速度，一直到21世纪10年代末，情况出现了变化。



戴维•多伊尔（David Doyle）

2008年到2009年间，美国遭受了次贷危机，股市和房市双双崩溃，无数美国人背负了他们无力负担的房屋抵押贷款，在危机中，很多家庭宣告破产。



蓝线是美国

那次的变故对房市投资影响甚大，多伊尔说：“在美国，人们不认为住房是一种安全资产。”

和美国截然相反的是，2008年到2009年间，加拿大的房产市场完全没有受到美国的影响，反而出现暴涨……



红线是加拿大

有信念对市场来说是好事，但是市场并非完全靠信念做导向。

多伊尔认为，加拿大和美国的房市都是在低利率环境下运行的。虽然目前的贷款利率不高，但是高房价意味着一个家庭的购房能力十分有限。

当疫情结束的时候，利率开始攀升会怎么样？2023年及以后会发生什么？多伊尔现在非常担心那些在2019-2020年度，靠着低利率贷款买房的人。

“只要加拿大央行加息，房市肯定受到影响。”



加息是早晚的事

多伊尔还认为，加拿大现在超过10%的GDP都来自于和房产市场有关的领域，例如房屋翻建，买房卖房，以及房产佣金等。



“这不是可持续性的良性经济，”多伊尔警告称。

麦格理集团的研究还显示，加拿大的住房投资占经济的比重高于除新西兰以外的任何经合组织OECD国家，已经超过了在加拿大的商业投资。

买房子的支出占家庭收入的比重远远高于生活支出，这意味着，加拿大人可能离当房奴不远了。






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