加拿大异常房市催生“住房通胀”,多伦多房价7年翻倍 前景难测

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经济受疫情大流行冲击的加拿大，房价不降反增，甚至是暴涨。这种异常现象，催生了一个新的经济学术语“住房通货膨胀”。

据《国家邮报》报导，全球金融服务机构麦格理集团北美战略与经济主管大卫·多伊尔（David Doyle）警告，加拿大房市与现实脱节，他预计很快会出现秋后算账。

过去20年中，加拿大全国房价上涨了375%；在多伦多和温哥华，房价分别上涨了450%至490%。



加拿大房地产协会最新数据显示，平均房价，全国68万6,650元，在安省88万7,290元，卑诗省为91万3,471元。

安省的一些小镇，像蒂尔森堡（Tillsonburg）或班克罗夫特（Bancroft），房价也猛增。疫情大流行使得远程工作的工人与家庭迁出大城市，到小镇买房，催火了房市。

加拿大房价增速远超全球其它发达市场的异常情况，已催生了一个新的经济学术语：住房通货膨胀。让多伊尔惊心的是，加拿大房价与其它重要因素（如收入、未来几年支付高企房价的能力）极不协调。



“房价与基本面脱节。” 多伊尔提醒，虽然人们把火爆的房市归咎于超低利率，但加拿大人有一种心理，认为房价只涨不跌，这是自以为是的想法。

近期多伊尔的研究小组把加拿大的实际住房价格和实际收入与美国进行比较时，发现了巨大的问题。

70年代中期以来，加拿大、美国房价与加拿大、美国人的收入几乎同步攀升，但在2000年后期，加拿大出现偏离。

次贷危机引发的2008/09年全球金融危机，极大地影响了美国投资者。“在美国，人们不把住房视为一种安全资产。”但在加拿大，2008/09年发生的事情却加强了加拿大人房价只增不跌的心理。



多伊尔指出，目前加拿大和美国的利率都很低，但高企的房价意味着家庭负担能力吃紧。他担心，2023年利率攀升，届时2019-2020年买下昂贵住宅的买家需要续房贷，麻烦将开始出现。他更忧心2024年以后，那时加拿大央行将加息，加拿大房市前景将更不可莫测。

目前加拿大国内生产总值（GDP） 的10%以上来自房市活动：装修、业主权转让开支、房地产佣金。多伊尔说：“这太大了，而且不可持续，扭曲了（加国）经济。”

麦格理研究还显示，加拿大的住房投资占经济的比重，高于除新西兰以外的任何其它经合组织国家，也超过了在加拿大的商业投资额。

这意味着加拿大作为一个国家，人们花更多的钱在住房上，而不是制造或生产的东西上，这最终会影响人们的住房负担能力。多伊尔强调：“这是一个大大的问题。”

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多伦多地产局的最新统计数据显示，今年10月独立屋价格年同比上涨27.7%，平均价升至154万432元。除了竞购战带来的影响外，还有其他因素导致房价过快上涨。

在多伦多，把一栋价值为160万元的房子卖掉，然后搬到另一栋价值160万元的房子住的话，市和省的转让税约为5.7万元；如果你为160万元的销售额支付5%的佣金，那就是8万元。加上律师费和搬家费，你这次搬家的费用约为14万元。“越来越多的人将这笔钱用于改善他们目前的住房而非搬家。这使供需失衡更严重，给价格带来上行压力”。



不过，要使支撑房价的基本面因素消耗到多伦多房市面临崩溃的程度，正如RBC Economics高级经济师霍格（RobertHogue）所言，必须同时发生几种情况，但这可能性不大。

他说：“你需要多种因素合在一起，其中一个是人口，例如，移民显着减少；同时利率飙升；同时出现巨大的建筑热潮，建造了多余的住房。”

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