加拿大怎么样入手优质投资物业浅析(一)

开一个新的连载，来说说在加拿大怎么样入手优质的投资物业。这个连载作者想分享一些所谓“优质”投资物业的特点，如何界定一个优质的投资物业，如何甄别，如何购置等等相关的信息。

先说说啥是作者所认为的优质投资物业吧。首先一个好的投资物业一定是有相对好的投资回报的。投资回报的计算是人和人不同，比如两个投资者，一个是刚从国内移民来的企业家，一个是长期在本地工作的中高层收入者，对于金融机构来说，与之有一个长期和深入的关系是很重要的。新移民企业家也许说国内的大企业主，然而在加拿大却不一定能有效的向银行证明长期稳定的高收入；而长期在本地的中高收入者则不同，他/她也许在个人贷款、商业贷款、私人理财这些部门与一家甚至多家银行都有业务，那么他的借款能力也许要比新移民企业家高。回到回报率的话题，一个物业，首付多少是很重要的，差5%都是很大的差距。对于投资者来说，首付、租金收入、支出等等，需要全面的计算才能得出结论。目前来看，20%-35%的首付比例是OK的。

接着说，一个好的投资物业，空置率绝对不能高，空置率最主要会影响租金收入，影响现金流，另外在重新评估抵押贷款（refinance）的时候也会对重新贷款额度有一点影响；另外租金水平也是非常重要的，租金收入是否与市场平均值相对应，作者在之前的连载中无数次强调过这个因素的重要性，这么说吧，如果您看到一个小型物业，里面有一个租客租了十几二十年了，直接pass，不要入手，原因之前的连载里已经说过多次：租金收入水平必须和市场价持平。如果您只是手里有点闲钱，放在银行里没有合适的理财产品，想买一套物业做投资，也许作者还不必说的那么极端。但是对于投资者来说，投资物业是一个钱生钱、滚雪球的过程，一套可以变成两套，两套变三套。租金水平不够高，会直接影响物业的评估价值，直接影响银行的借款额度，也许这一个因素，就能让您的投足物业之旅在购入一套物业后就截止了。

位置很重要，这个谁都知道。除了交通便利（高速地铁公交），附近学校、设施、餐饮、治安等等，还有呢？还有比如一个区域的未来规划，租客的群体，租客的流动性等因素。先说一个区域的未来规划这个因素吧，比如蒙特利尔，大家都知道村里现在正在建设轻轨（REM），轻轨是一个重要的交通工具，任何人出行都要考虑的因素。轻轨站周边的区域，未来会有好的涨势和充足的租客群体；再举个例子，不知道大家是否对“Mile-Ex”这个区域概念有了解？Mile-Ex就是Mile-End和Park-Ex，过去大家都觉得这个区不怎么样。但是现在呢，它的定位是蒙村硅谷，AI中心，所有你耳熟能详的科技和互联网企业如IBM，脸书，谷歌，微软等等等都在这里扎根了。那么这就创造了一个很好的客户群体，因为这里的居民不全是高收入的码农啊，这些企业会有一个巨大的带动效应，不管是租客数量、群体还是物业的增值速度都会收到积极影响。

Moving on，投资物业的状况很重要。比如蒙特利尔这个地方吧，她有小400年的历史了，很多投资物业都有几十年甚至上百年的历史。那么我们会去需要考虑一个物业的建筑寿命，比如地基的寿命多久，对于银行来说经济寿命多久；另外一个物业在经过几十年上百年的易手之后，它会遇到好业主，也会遇到完全不懂的维护和保养的业主，那么就需要去辨别物业的状况。所以遇到一个觉得合适的物业，去看的时候，要么自己懂得相关的知识，要么有一个真的很懂的经纪（百里挑一），要么有相关行业的朋友（结构工程师，承包商，水电屋顶等行业的师傅），至于inspection，那是后话，自己去看的时候先要做到心里有数，有一个甄别过滤的效果才好。如果一个物业买来各种问题，花钱不说，在物业上花的工作量会让人很头疼。

另外，一个物业好与不好，一定是和开支有关的。首先比如每年的税费有多少？保险多少钱？能源费多少钱？物业管理费用多少钱？维护维修多少钱？以魁北克的投资物业市场为例，几乎所有的挂牌交易都在centris上，但是对于开支部分的信息，确没有一个硬性的申明标准，这是需要做一些尽职调查的。可以要一个list of expenses，但无法完全依赖这个清单。所以很多细节需要搞清楚，铲雪和剪草有成本，电费是成本，WiFi是成本，维护维修是成本，采购更换家电、设备这也是成本。所以centris上除了税、保险、电费这些，还是有很多其它需要了解的。

未完待续。