加拿大公寓的物业管理费包含什么?越低越好吗?拒交会有什么后果?

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你家的公寓每个月要交多少管理费？400？500？还是更多一些？面对房价居高不下，让许多预算偏紧的购房者只能将注意力转去可负担的公寓，然而许多共管公寓（Strata）业主倾尽所有用于购房，却没有准备足够的预算以应付公寓管理费的激增，同时也低估了管理附例的约束力和物业管理公司的权力。



物业管理费用途
物业管理公司提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人则缴纳费用，这样的关系是合同确定的。物业管理费主要用于包括外墙、电梯、消防系统、绿化等在内的公共设施的管理和维护。剩下小部分用于对支付房屋保险等的管理。对高档公寓来说，物业管理费还包括雇用管理员和保安的费用。
有些人说那是不是管理费里包含了保险费，我们就不需要自己单独买保险了？不是！公寓的房屋保险管的是公共项目，你自己的房屋保险还是一定要买的！
交物业管理费管理的物业可能并不是你需要的，比如说：你不游泳、不健身，而管理费的一部分用于你所住的大楼的游泳池和健身房的维护了。但是，您也没必要心理不平衡，对别人来说，可能也存在同样的情况，别人也在花钱维护他不需要而你需要的设施。
物业管理费用并不是固定不变的。它随时可能增加，而且增加的幅度和时间也不一定。
物业管理费会跟着水电气忽然涨价而上涨。如果您所住的公寓楼出现了意外事故， 打个比方：公寓的业主委员会要重新粉刷外墙、为公寓的公共区域铺地毯、布置铺车道或娱乐室，这笔开销就得由所有住户承担。业主委员会也是为了改善居处环境，做好维护和更新工作。如果管理资金不足，住户就不得不缴纳更多的物业管理费。同样还有地税、水电气、以及按揭利率的上涨也会影响物业。所以买房时最好预留一定的资金。
业主须严格遵守管理附例
共管物业的运作和管理跟一间公司相似。在物业当中，所有业主共同组成一个人群(Strata Corporation)，通过民主的方式选出居委会(StrataCouncil)，决定物业的管理、运作和维护。在卑诗省跟共管物业相关的法律为Strata Property Act，每一个共管物业都有自己的附例(Bylaw)。所有的业主必须严格遵守相关规定，常有人因为迟交了一两天的管理费就被罚款，或者周末聚会玩得太投入而遭邻居投诉，继而收到罚款单。
根据物业管理法，如果业主在收到物业警告并仍未在规定时间内补缴费用，就会交由律师处理，在两周的期限内还不补足的话，在房子上登记Lien的留置权人(Claimant)也有权向法庭申请驱走业主然后卖掉房子。而买家无论是买下仍有未偿还房贷的房子，或者是未被取消留置权的房子，都要负责继续偿还欠债。
一旦如此，该业主无论是贷款或卖屋前都必须先缴清相应欠款。当然，这些规定也一定会在该物业法规(Bylaw)中详细列明，所以买家在购买前一定要看清楚。



欠费可能引发严重后果

近日，卑诗省一名业主因不满业主委员会的财政开支而拒缴物业管理费，从而引发民事仲裁。卑诗省民事审裁处判业主败诉，令其缴清所有欠款。
这位名为罗纳德•杰•布莱克尔（Ronald Jay Blackall）的业主拖欠了业主委员会6,848元，其中主要是物业管理费。业主委员会入禀卑诗民事审裁处，要求业主结清欠款并在今后及时付款。
3月25日（周五），卑诗民事审裁处裁定，业主不同意业主委员会的花钱方式不能成为业主拒绝缴纳物业管理费的理由。仲裁员麦克•卡莫迪（Micah Carmody）依据《分契物业法案》（Strata Property Act），认定物业管理费是强制性的，不能豁免。
布莱克尔则说，他尽可能付款。但表示在疫情期间人们一直在艰难地支付各种账单，业主委员会指望全额支付物业管理费是不合理的。
卡莫迪说：“布莱克尔先生需要支付物业管理费，不能以任何理由少缴。”
除了要求布莱克尔缴清欠款外，民事审裁处还命令他向业主委员会递交银行自动转账授权书，或12个月物业管理费的远期支票。
卑诗省政府规定，如果业主对业主委员会不满，可以有其它途径申诉。第一步是要求业主委员会召开聆讯；若对聆讯结果不满，可以入禀卑诗民事审裁处，要求作出仲裁。
买楼不买房的原因误区
许多买家因为大量的物业管理费而宁愿买独立屋也不想买公寓。因为独立屋不会产生每个月都需要支付的管理费。
但其实这样的想法是不全面的，因为买房要自己修缮屋顶，地基坏了也要自己修补，还有很多潜在的问题都是要支出费用的，这些费用可能与物业管理费相对等，而管理工作和费用都得独自承担。但如果你买的是公寓楼，费用就是整栋楼的邻居和你共同承担了。
而且由于预付机制，买公寓楼不会因为临时缴费而感到压力很大，这是买独立屋所没有的好处。
希望物业管理费越低越好的误区
你也许希望物业管理费越低越好，但这大错特错。因为管理费低，不得不临时收费的情况可能经常出现，这一定程度上打乱了你的资金安排。而且，管理费低，修缮工作要拖延，安全隐患更大。环境更差也会拉低房子的价值。
写在最后：
很多人购买公寓是为了一种方便的生活方式，因为它省却了住独立屋的许多麻烦：冬天铲雪，夏季除草，房屋维修保养。而且会得到不少特别服务：24小时保安、物业维修、健身，娱乐设施等，但购买者每个月却要因此支付一定的管理费。而且，每座公寓的管理费逐年递增，越旧的公寓管理费越高。不按时交管理费后果有多严重？这跟买独立屋却不交地税一样，最后只怕“沦落”成为廉拍屋，到时候，它可能就真真正正不再属于你了。因此在决定购屋前，最好还是做一番详尽的研究，认真理解成为业主所要付出的成本。
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