2016年3月7日，北京西城区文昌胡同。日前，位于北京西城区文昌胡同的一间11平米平房，起先中介标价460万元出售，因住房地处重点小学隔邻，购置者为了后世教训，彼此互拼房价，最终以530万的价格成交。（CFP/图）
当谢云和其他购房者被卷进购置学区房的大军中时，他们缔造“故事”里的主人公有良多若干好多个：房主、购房者、中介，以及收集上的各类“专家”，他们恶马恶人骑，互为所用。
一位地产掮客人说，他有一位客户，持续抢了两天房子都没抢上，最后那套860万的房子，他只是在楼下远远指了指房子的地位和楼层，就说“要了要了”。
一位家长曾消费千元，上过闻风的私教课程，“但感应没什么现实用处。”论坛里也有家长有近似感应，认为“ 闻风就是一个大骗子和房市助推的刽子手”。闻风所追捧过的房子良多都一路上涨，好比德胜学区的房价就从6万元凹凸，涨到了现在的10万摆布。
今年的第一个季度，学区房把良多家长裹挟进一个宏壮的漩涡里。
“最初步有点游移，可是当你置身其中时，就被阿谁漩涡卷得不能理性思虑。只要一游移，房子就被别人买走了。”坐在房产中介的电动车后座，头发被风呼在脸上，谢云从未试过如斯在北京二环内的狭窄街巷里穿梭，只是为了与别人抢一套学区房的优先构和权。
她的焦炙完整因学区房而起。按照今日头条向南方周末记者供给的大数据显示，在过往一年里，学区房文章的浏览数高达1.5亿人次。其中，31-40岁之间的人对此最为关注。
2016岁首，北京学区房迎来又一轮嚣张狂涨价，甚至涌现一则关于46万元/平方米的天价学区房动静。良多酬报了买一套学区房从银行借来巨款。谢云的家，只是从东四环外搬进了东二环里，她就为此多花了三百万元。进进3、4月份，北京学区房价趋于安稳，但据华夏地产首席分析师张大伟统计，在今年3 月，北京学区房的价格仍然实现了环比15%的增进。
动辄几百万，甚至上万万元的学区房，在市场中快速生意着。然而，当谢云和其他购房者被卷进购置北京学区房的大军中时，他们缔造“故事”里的主人公有良多若干好多个：房主、购房者、中介，以及收集上的各类“专家”，他们恶马恶人骑，互为所用。这是一个因学区房而生的江湖。
万一对方再毁约怎么办？
在这个嚣张狂的学区房江湖里，门道太多，光进学政策就够买房的家长们好好研究。教改后的进学政策都在夸张产权，优先知足孩子监护人的房本。“第一看户籍在哪里，第二看房本上写的是不是监护人。”在家长帮论坛学区房板块被奉为专家的敖爸对南方周末记者诠释，“有些四老（指爷爷、奶奶、姥姥、姥爷）的房子，房本上的人不是孩子的监护人，顺位就低。”而且按照分歧黉舍的划定，在各个顺位里还要持续排序。
但对于谢云一家来说，这些都不是艰辛。谢云的老公在央企工作，一条不成文的划定是——央企员工后世可以进户籍地址片区内最好的黉舍。也就是说，谢云佳耦只要找一个勤学区落户就够了。
2016年2月26日，她狠狠心把东四环外向阳大悦城周围的房子解除了典质，筹办随时换房。当天午时，她在链家看到一间标价850万的西城学区房，因为户型、装修都不错，她一眼就看上了。
当谢云回到中介店里筹办交意向金时，缔造另一位同往看房的中年女士正在签意向。谢云的中介急了，让她迅速签字，分秒必争把她的信息录进系统，这才帮她博得了那套房子的第一意向人。
谢云约好第二全国午3点与房主商谈，功效等了一个半小时，房主在电话里的立场反重复复，一会儿说来，一会儿说不来。链家的工作人员静静告诉谢云，“昨晚阿谁中年女士往敲了房主的门，违背了划定。”
最后房主仍是涌现了，与谢云签了合同，收了她10万元定金。让谢云没想到的是，中介晚上又给她打电话，说房首要毁约了。后来谢云才知道，毁约其实是因为链家内部的撬单步履。签约当晚，此外一家链家店的中介给房主儿子发短信，要以880万的价格买这个房子。谢云算了一下，“就算房主毁约多给我10 万，他还可以额外赚20万。”
马上要到手的房子没了，这让谢云心里相当严重，“似乎再过一礼拜这房子要涨十万，再过一礼拜这房子还要再涨十万。”
在西城区的一位房地产司理看来，从往年10月到今年2月，是全数学区房市场火爆而紊乱的一段时代。卖房业主经常朝令夕改，经常是早上刚报一个价，到了晚上就倏忽涨了20万，“不少客户看好房子与业主约谈，业主还会劝客户回往再考虑考虑，就是为了让房子持续涨价。”他们鉴识业主诚意的一个方法是问他：“能随时签约吗？”让中介无奈的是，即便签了合同，也有不少业主因为有人出价更高而毁约。“那段时刻几乎每个业主都是这样，楼上的卖了300万，楼下的290万都不会卖”。上述房产中介说，房价说涨就涨，谁也没措施独霸他们的报价。
最让人焦炙的不是房价上涨，而是即便这样疯涨房子也卖了。“要是前两个月你也买房子，都不必定受得了，太刺激了。”上述中介对南方周末记者说，“看一套，涨了20万，再考虑一下，房子没了。一次两次还好，履历到三四次的时辰，再强盛的心坎也遭遇不住了。”
最终，谢云分秒必争，在第5天终于买到了一套房子。但她和老公依旧对已到手的房子心里不安：“只交了20万定金，还没过完户（5月份才干过户），万一对方再毁约怎么办？”
“单价8万元买了一个猪窝”
有人做过统计，在这场“换房运动”中，购房者孩子的年数大多不跨越3岁。“很少有明年孩子就上学了，此刻才筹办买学区房。”敖爸向南方周末记者介绍。
除了关注房价自己，学区房与其他热词也产生了联系关系。据今日头条的统计数据显示，房价、离婚与户口，位列学区房相干词的前十名。
何清为了买学区房就和“离婚”沾上边了。打点离婚当天，何清重复对民政局工作人员夸张，只要房产和贷款在她老公名下就可以了，其他的随便写，她心里盼着赶紧办完就可以买房子了。工作人员也有点无奈，“我知道你们是因为买房离婚的，但也要把手续走完了呀。”
“单元同事都不知道我离婚了，我感应这是自己人生上的一大污点。”何清告诉南方周末记者，为了省往二套住房较高的利息，她***得走投无路。此刻她和孩子的户口落在一路，户口页上写着仳离。
张文也是***得加速了买学区房的节奏。底本他征询教训局一个伴侣建议，选定了八一小学地址的海淀学区，但他研究了多校划片政策，缔造在那儿那里有可能划到此外渣校往了。
为了确保孩子必定能上到勤黉舍，他缔造仍是中关村片区的性价比更高，那儿那里各所黉舍差距不大，即使多校划片也可以吸收。于是，张文决意卖失踪郊区的“豪宅”，咬牙在中关村片区花500万买了一间老破小——老破小是圈内的一句术语，专指又老又破又小的房子，大多是上世纪80年月的红砖房。按照张文自己的话来形容，“单价8万元买了一个猪窝”。
何清也看过老破小，看完她婆婆就被吓到了，认为完整不能住人。一间一室一厅40平米的房子，被更始成了三室一厅，阳台也算一间。
为了挤进热点黉舍，家长们必需吸收老破小的情况。“最后爽性都不看房了。”一位地产掮客人说，他有一位客户，持续抢了两天房子都没抢上，最后那套860万的房子，他只是在楼下远远指了指房子的地位和楼层，就说“要了要了”。
家长们挤破脑壳进进热点学区，要么是为了进进好的直升类小学，好比宏庙小学，之后便可以直升区域内最好的中学之一——北京师范大学附属尝试中学；要么为了从小受到精采的教训，好比北京第二尝试小学，是公认的软硬前提都强的“牛小”。
这让小学前所未有地受到关注。百度指数显示，过往五年中，公共,对于幼升小的关注度在2014年教改前后大幅晋升，短时刻内就跨越了之前备受关注的小升初话题。
事实上，这背后仍是家长对小升初的忧虑。跟着教改方案的施行，原本专长、推优、择校等升学机会已逐年削减或打消。“之所以学区房把人折腾得要逝世，是因为小学升初中家长根柢无法独霸。”敖爸在吸收南方周末记者采访时浮现，“所以要千方百计选个好小学读。”
“***哥”的故事
接触过各类家长的敖爸总结，购房者首要分两种，一种是像谢云一样具有匿伏刚需的家庭，第二种则是研究过学区房，已经知足了刚需的人，他们买学区房首要作为投资用。
“***哥”就属于第二种人。“***哥”是江湖上别人送给他的绰号，他对“***”的诠释是——私产平房学区房价值被进一步缔造和爆发。“***哥”之所以成名，就是源于2014年那次***。
2013年，他在水木社区上看到有人分享东城区细管胡同44号内平房的出手陈述。那时三个公司的中介消费1700万买下一个院子，之后析产（将配合财富予以朋分，分属各共有人所有）出来十多间平房，每一间都能出来一个私产的房本。因为接近府学小学，这十多间平房很快被一扫而光。这让他缔造了私产平房学区房的价值凹地。“***哥”记得，“那时平房中介还不懂得学区的价值，只是经由过程地位、拆迁、面积等来定价。”
2013年尾，“***哥”从一个熟悉的中介那儿那里传闻，另一个中介也在西城端下一个院子——信用胡同23号。这个院子原属于一个国民党老干部，他有6个后世，只有老五——一位老太太在北京，其他人都在海外。老干部的后世经由过程律师，将衡宇所属人都变换到老太太一人名下，利便她在国内出售。 买下这个院子的中介原本想整院卖，因为整院卖面积大，卖得贵。但没想到院里有“***”户，昔时被派守院子，现在仍占着两三间，小中介想赶也赶不走。
万般无奈之下，中介就只好析产卖单间，但他们并没有将学区房的价值考量进往。“***哥”获得动静，马长进手了一套。买进之后，“***哥”那时并没卖出往。让他没想到的是，2014岁首，信用胡同成为奋斗小学的划片领域，“***哥”手里的平房一倒手就赚了50万。
自“***哥”***成功之后，该划片区域内的私产平房纷纷暴涨到齐截程度。那时引起媒体热议的“一间4.4平方米的房子，根柢没法住人，却能卖出135万的天价”的闹剧，就来自傲用胡同。
“***哥”在不经意间撬开了平房学区房的市场，但潘多拉之盒一旦被打开，已经不受任何人的独霸。“市场的嚣张狂我是预期到了，但没想到会这么嚣张狂。此刻我卖的那套平房又涨了四五十万。”“***哥”认为投资平房的利益是，不算成套商品房，不限购，坏处是不能贷款，“不快进快出，这个工具就是逝世钱。今年这个行情就不合适往炒平房。现实上是在赔钱的。”
在吸收南方周末记者采访时，“***哥”重复夸张，自己只是寻找到了一个机会，没有坑过任何一小我。
江湖潜端方
2016年3月，有媒体报道，北京西城区文昌胡同的一套学区房，卖出了每平米46万元的天价。此后央视又跟进实地采访，认为该动静不实。这之后，官方初步冲击天价学区房。北京市住建委开展房地产掮客机构专项功令检查，认定高于15万元的房源属于报价过高，请求中介不再委卖。
然而，南方周末记者在采访中获悉，偶尔会有一两个房产中介在QQ群里对购房者说，“其实该若干好多钱成交仍是若干好多钱，只不外明码标价不跨越15万而已。”
平房市场的嚣张狂走高更让人始料未及，但凡懂一点门道的人，城市挽劝家长们慎进。
前孙公园胡同位于老宣武区东北部，它东起魏染胡同，西至南新华街，属于北京第一尝试小学本部的学区房划片领域。4月3日，南方周末记者前往鑫百盛地产，这是一家专门做平房生意的中介公司，周围这一片的平房都在他们出售之列。
与冷清的楼房中介对比，鑫百盛毂击肩摩，有带着孩子来看学区房的家长，也有前来卖院子的业主。“前些天还出手过一套3平米总价270万的房子呢。”鑫百盛的中介向客户介绍。
当天，该公司工作人员给购房者报的价格是：宏庙小学划片内，一套私产平房350万；北京第一尝试小学本部划片内，一套公有产权的平房175万，同区域内两套私产平房，分辨是220万和260万。这些房子巨细相差无几，都是10平方米摆布。
在看房过程中，有的中介只带家长进进胡同看了大致方位，有的则完整不能看房，有一套房子还没看，就倏忽被告诉已经卖出往了。“买件几百万的工具，连看都不能看一眼，感应怪怪的。”一位购房者这样认为。
从事教训行业的张女士看过几回平房，根本上都很难看到房。江湖***，没有人提示她该若何购置平房，至今她的意向金还在中介手里，原本看中的房子也飞了。
“这是房产中介的一种手段，他们先让你交意向金，过来签合同时，以各类理由不让你跟房主碰头。到时住建委会前进前辈行测绘，假如档案和房本上不符，哪怕只差0.1平方米，或者翻改建没有报方案，都是过不了户的。”上述知情人士流露，“然后他再给你找一个性价比欠好的房源，有可能就不是原本你想要的学区的了。”
之所以房产中介可以拥有如斯大的话语权，原因在于工具城二环内的私产平房十分紧俏。按照“***哥”把握的信息，东城区的私产平房占30%摆布，西城的数字则只有10%摆布，剩下90%的平房都是绿本或底本的公房。按照一位房产中介介绍，其实公房加倍具有隐匿性，因为公房所有信息不上大网，俨然就是被隐匿起来的无形资产。
“涨得这么快，我也很闹心，似乎自己就是罪恶的泉源。”一位中介司理人这样对南方周末记者倾吐。
“学区房专家”的生意经
只要稍微研究过学区房的家长，确建都传闻过闻风这个名字。他在学区房领域可谓掌门人。每次听他公益讲座的人都数以千计。
闻风对外传播鼓吹的公开身份是北京举世雅思黉舍副校长，他还担负过清华园教训集团副总司理。“其实，闻风就是办了一个研究学区房的商业机构，快乐喜爱起出格惊悚的主题，对政策解读得很过。”敖爸对南方周末记者说。
一位家长曾消费千元，上过闻风的私教课程，“但感应没什么现实用处。”论坛里也有家长有近似感应，认为“闻风就是一个大骗子和房市助推的刽子手”。闻风所追捧过的房子良多都一路上涨，好比德胜学区的房价就从6万元凹凸，涨到了现在的10万元摆布。
2016年3月底，南方周末记者曾接洽闻风团队，其负责公关的李蜜斯说，“闻风的时刻很严重，比来10天都不在。此刻他已经很少专门给单个家庭做教训，而是给一些企业做培训。”
有江湖的处所，当然也少不了交锋切磋。家长帮、水木社区等收集论坛已然成为各路“学区房专家”的云集之处。敖爸就是家长帮认定的学区房专家之一。在论坛举办的线下讲座中，他经常免费为家长们普及学区常识，而且把自己研究的生齿数据、升学端方、教批改向、小学排名等内容，向列位家长讲解。
“闻风的主题就是暴力式营销，好比惊闻、震动、惊天动地，看着就心惊肉跳，但确实起到了吸引眼球的浸染。”“***哥”曾将闻风和敖爸进行斗劲，他感应当然闻风讲座里会用听闻、据传这种故弄玄虚的方法，但很合适当下家长往列入讲座的方针，“家长们广泛的设法都是想听听有什么小道动静，然后要么赌一把，要么重点视察该区域房价。”
但敖爸不想像闻风一样，他只想按照自己的快乐喜爱做研究，“往年我的精力首要放在高考上，因为幼升小和小升初已经研究透了。”对敖爸来说，他在学区房江湖里的最大收成是，结识了一群志同志合的逝世党。在几小我的小圈子里，大师经常分享最新的政策动静和自己的研究功效，“大师都知道我是有影响力的人。”
几年来，敖爸的伴侣圈已经沉淀得斗劲精英。“只要孩子想学桥牌、魔方、奥数、语文……我都能找获得好教员。”敖爸说。
“无言”也是研究学区房的高手，他甚至为此著书立说。书中收集了坊间撒播的各类有关学区房的名词诠释，好比将黉舍分为“直升小”“牛小”“普小”“渣小”；将学生分为“牛娃”“奥牛”“英牛”，将小升初暗里招生的方法称为“点招”“坑点”等等。
“***哥”已经有了“创业”的设法。他比来在访谒各个平房中介的大佬，希看能合纵连横，做点事业。
而闻风团队又贴出了4月份的课程通告：“教训强区各学区近五百个具体楼盘、小区性价比分析及具体讲解；风险提示和鲜为人知的重点楼盘信息……”此系列课程共9小时，收费9000元。
（应采访对象请求，谢云、何清、张文为假名）
