中国房地产有一句话，叫做“短期看政策、中期看地皮、恒久看生齿”。但是在加拿大这种非当局强力主导型的市场经济，当局一样平常不会直接脱手干预市场，以是加拿大更得当“短期看经济”的说法。经济的走势决定了国家的宏观钱币政策，而宏观钱币政策离不开贷款利率的调解，房地产作为对抗通胀和避险的重要资产，短期之内除了看政策，经济发展的形势也是紧张的影响因素。但是，刚刚发布的2018年第四序度加拿大财务陈诉，无疑让投资者们直冒盗汗。
加拿大本年的冬天特殊严寒，但是冷的不但是气候，更是这跳进冰洞穴的经济。3月1日，加拿大统计局发布客岁第四序度天下经济数据，2018年第四序度加拿大GDP年化季度环比增速为0.4%，低于第三季度的2%，远低于预期的1.2%，这也是两年来最低的增速。2018整年GDP增幅1.8%，较2017年下滑40%。
为什么加拿大GDP云云窘迫？
首当其冲的，就是房地产行业。央行跟进美联储的连续加息、温哥华多伦多外洋买家税等政策的先后实行、B20压力测试等都对房地产造成了巨大打击。从加拿大统计局此次发布的数据看，住房投资下跌3.9%，新建住房投资淘汰5.5%，装修投资降落2.7%，全部权转移本钱降落2.6%。把这几项跌幅一相加，就得出住宅类修建投资额下跌14.7%，据指，这是2009年以来的最大跌幅。
另一方面，出口下滑也是拖累经济的紧张因素，四序度加拿大出口下滑0.1%，出口、入口代价之比下滑3.6%，这同时也是2009年以来的最大商业降幅。原油和沥青出口代价下滑尤为剧烈，达34.3%。加上土豆连续不停的“作死变乱”（触怒中国、行政干预司法体系），更是让出口蒙上了一层灰。
经济低迷的同时，债务题目愈加显着。
现在加拿各人庭债务已经相称于其GDP的101%，为环球最高。与之相比，美国的家庭债务与GDP的比率低于80%，而德国和法国的家庭债务与GDP的比率为60%。30年来，加拿各人庭不停在稳步增长债务，依赖信贷生存已成为一种生存方式。加拿大人的债务凌驾2万亿美元，而且此中大部门是抵押贷款。
根据加拿大联邦停业监视办公室（the Office of the Superintendent of Bankruptcy Canada）的数据表现，2018年第四序度，加拿大停业数目攀升至32846起，同比增长5.5%，环比增长6.1%。
2019年1月加拿大停业数目为10265起，同比增长了11.3%。
债务题目严峻，央行左右为难。
一方面是越来越严峻的家庭债务，一方面是连续低迷的经济近况，央行在短期之内也不敢贸然举措，在3月6日的发布会中公布维持基准利率稳定，四月末会再次对利率举行商讨决定。
多伦多在风雨中坚强进步。
在2017年先后发布的NRST（外洋买家税）和B20压力测试后，多伦多房市应声而下。根据多伦多TREB地产数据表现，大多区房屋均匀代价从2017年四月的最高点$918,138直降到2019年一月份的$748,326，降幅高达18.5%，下行压力巨大。
在分析房市的恒久走向前，我们不妨重新看起，找出从2009年开始，多伦多房市一起高歌猛进的根本动力。
从1996年到2016年的GTA生齿趋势图可以看出，从96年到16年期间，每五年生齿增长百分比从1996年到2001年的9.79%逐年低落到了2011年到2016年的6.00%。多伦多市区的生齿则在2011年到2016年期间增长了4.3%，年均增长0.86%。根据加拿大统计局数据，2016年多伦多生齿中的有色种族占比有51.5%，而1981年只有13.6%。可以看出，多伦多的房地产增值重要受生齿增长驱动，而大部门生齿来自于外洋移民，此中尤其以中国、印度、东欧以及美国为主。中国对外汇出境买房的严封死打对多伦多和温哥华的市场影响巨大，而且力度只会越来越大，对加拿大豪宅市场无疑是一记重拳。
生齿增长的内涵驱动力则来自于都会财产规模的扩大及对生齿的需求。从多伦多地域的GDP增长数据可以看出，多伦多市2012-2017年均GDP增长率比年不停保持在3-5%之间。2008-2016年期间，多伦多市区的工作增长了7.5%，年均0.94%，与生齿的增长幅度根本同等。以是恒久来看，只要多伦多的经济增长不要出现停滞，生齿就会源源不停的进入，在GDP公道发展的条件下，房价恒久看涨。
但是正如上面的多伦多汗青房价图所示，房价恒久看涨之前，必须要在中短期内斲丧掉每年新建的房屋。在2012-2014年之间，多伦多每年的新居制作数目逐年低落，而生齿却在此期间增长了近4%，这直接造成了2013-2016年房价暴涨。之后新居数目渐渐回稳，2017年的涨价则更像是炒房谋利者一拥而上造成的市场恐慌性上涨。
让我们再回到这张图，房价的走势根本围绕在趋势线左右，每次的暴涨之后，市场都会有一次自我改正。除非有庞大变乱出现，否则中短期内，在家庭债务比低落到安全范围之前，多伦多房价会渐渐回归趋势线。并仍旧以趋势线为标杆，稳步向上发展。
下面附上2018年加拿大各地热门都会的房价数据以及RE/MAX对2019走势的预计，仅供各人参考。接待各人关注公众号Welcomer加拿大外洋咨询，有题目可以随时交换。
